Jak nastavit nájemní smlouvu tak, aby Vám nájemník nenadělal dluhy

Ne vždy odhadnete poctivého a spolehlivého nájemníka na první pohled a než se nadějete, začnou se kupit nedoplatky či dokonce dluhy, které jsou nikoliv na jeho jméno, ale na to Vaše. V prvním kroku je třeba uchazeče o byt prověřit, abyste měli jistotu, že nenasekal dluhy ještě před Vámi. Ale i včas platící nájemník Vám může způsobit problémy, aniž byste si toho všimli. Kolikrát za to může jeho pouhá nevědomost, ale jak víme, ta neomlouvá. Problémy vychází zejména z povinnosti platit koncesionářské poplatky a také z platby za energie. Dobrá zpráva je, že správně ošetřenou smlouvou se těmto problémům můžete snadno vyhnout. Čtěte dál a zjistěte, jak to děláme my.

Důvěřuj, ale prověřuj

Důležité je být obezřetný hned na začátku při tom, koho si do bytu pustíte. Tady platí staré pořekadlo důvěřuj, ale prověřuj. Při výběru nájemníka vždy předtím, než s ním podepíšete smlouvu, ho vždy prověřte v registrech na exekuce a sledujte i další známky toho, že by se mohlo jednat o rizikového nájemníka.

Dalším opatřením, které používáme, je i podmínka, že nájemníci platí vždy dopředu. Co se týče konkrétního data, to pro naše klienty ve všech nájemních smlouvách sjednáváme k 20. dni v měsíci. V takovém případě máte jako pronajímatel možnost na neplacení reagovat ještě v měsíci, který je již zaplacený a vytvoříte si cca desetidenní časovou rezervu pro to, abyste mohli nájemníka kontaktovat a domluvit se s ním na úhradě či odložení nájmu. Pokud by se navíc jednalo o třetí nezaplacené nájemné v řadě, máte zákonem dané právo vypovědět nájemní smlouvu.⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀ ⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀

Smlouva z internetu Vás neochrání

Napsat nájemní smlouvu správně je totiž věda a ta stažená z internetu prostě nestačí. Nejenže musíte uvést veškeré náležitosti (údaje o stranách, vymezení předmětu smlouvy, výše nájemného a způsob jeho úhrady, doba trvání atd.), musíte vzít také v potaz spoustu událostí, které by mohly poškodit Váš majetek, což by Vás stálo nemalé peníze. Všechny tyto události by měly být kryté vlastními klauzulemi a ustanoveními. Správně napsaná smlouva ochrání Vás a Váš majetek nebo poskytne možnost okamžité výpovědi. My poradíme, jak se vypořádat s koncesionářskými poplatky a převodem energií.

Koncesionářské poplatky

Máte v bytě televizi? Tak musíte platit

Placení televizních a rozhlasových poplatků je ošetřeno zákonem č. 348/2005 Sb. Důvod, proč se tyto poplatky platí, je nezávislost veřejnoprávních médií, a to konkrétně České televize a Českého rozhlasu. Ty právě pro zachování principu nezávislosti nemohou být financovány státem a fungují díky těmto příspěvkům.

Povinnost platit za možnost využívání televizního a rozhlasového přijímače mají všechny fyzické osoby (resp. domácnosti) a právnické osoby, které vlastní přístroje, které umí přijímat televizní a rozhlasové vysílání. Může se jednat o televize se set-top-boxem, DVB-T2, kabelové televize, počítače s televizní kartou, klasická rádia, ale také autorádia i radiobudíky. Poplatkům prozatím nepodléhají osobní počítače, tablety a mobilní telefony.

Pokud domácnost nějaký takový přijímač vlastní, je povinna každý měsíc platit 135 Kč za televizní a 45 Kč za rozhlasový poplatek, ať už vlastní jedno, nebo i několik zařízení. A pozor – vzhledem k tomu, že se stanice Českého rozhlasu šíří digitálním televizním vysíláním, majitelé televizorů platí taktéž rozhlasové poplatky i v případě, že nevlastní rozhlasový přijímač.

Zákon však také říká, že za poplatníka se považujete automaticky, pokud se stanete odběratelem elektřiny připojeným k distribuční soustavě, dokud nedokážete, že máte nárok na osvobození.

Pokuta za neplacení je až 10 000 Kč

Existují i ti, kteří se obejdou bez televize i rádia. To lze prostřednictvím zaslání čestného prohlášení o nesplnění podmínky dané zákonem na příslušná místa. Pokud jste však v minulosti poplatky platili a chcete se odhlásit, musíte použít evidenční list, nebo ukončit evidenci na České poště v případě, že platíte přes SIPO.

Pokud nejste přihlášeni v evidenci poplatníků, nepodali jste čestné prohlášení a jste zároveň přihlášeni k odběru elektřiny, jste kontrolním úřadem považován za poplatníka a může Vám poslat výzvu k platbě. Na výzvu je třeba včas reagovat – do 30 dnů se buď ke koncesionářským poplatkům přihlásit, nebo podat čestné prohlášení.

Pokud by však kontrolní úřad zjistil, že poplatky neplatíte, ačkoliv bystě měli, může kromě dlužných částek vymáhat také pokutu ve výši 10 000 Kč za nepřihlášený televizní přijímač a 5 000 Kč za rádiový přijímač. Další pokuty se mohou nahromadit i v případě, že by úřad zjistil nenahlašování změn (jako např. osvobození od poplatku ze sociálních důvodů).

Jak se zabezpečit u pronajímaného bytu

Pokud pronajímáte nemovitost, nemáte povinnost hlídat, zda nájemník koncesionářské poplatky platí, ale je důležité se nějakým způsobem ošetřit proti případným pokutám – např. pokud nepřepíšete elektřinu na svého nájemníka. Nájemník by však neměl nabýt dojmu, že jsou koncesionářské poplatky součástí poplatků za služby, které platí spolu s nájemným. PORTFOLIUM proto integruje speciální paragraf ve smlouvě, který nájemníka zavazuje koncesionářské poplatky platit, a to i v případě, že televizní ani rozhlasový přijímač není součástí předávacího protokolu. Rovněž v rámci našich služeb převádíme veškeré režie na nájemníka, a proto jsou naši klienti chránění vůči risku pokut nejen za koncesionářské poplatky. Takže při podpisu smlouvy s nájemníkem je do ní nezapomeňte zmínit, a ještě raději celou správu přenechte profesionálům.

Dejte si však pozor na to, až bude daný nájemník ve Vašem bytě končit. Pokud by byt byl ať už jen den prázdný, měli byste se sami jako majitel přihlásit k platbě, jinak Vám hrozní pokuty. To však pro Vás může být administrativně náročné. V případě, že televize v bytě patří Vám, je nejednoduší, abyste se k platbě poplatků přihlásili sami a na nájemníka je přeúčtovali v rámci běžných služeb. Naopak pokud byt pronajímáte bez televize, tak námi doporučený odstavec ve smlouvě ponechte. Vyhnete se tak odpovědnosti za neplacení, kdyby si tam nájemník televizi pořídil.

Převod energií

U energií hrozí, že pokud ještě máte elektřinu a plyn ve svém pronajímaném bytu napsaný na sebe, že nedoplatky za spotřebu, dluhy a poplatky za vymáhání budete muset uhradit Vy. PORTFOLIUM všem svým klientům vždy doporučuje převod zařídit.

Převodem se zbavíte se starostí a vyhnete dluhům

Český zákon pronajímatelům nemovitostí umožňuje převést odběr elektřiny a plynu přímo na svého nájemníka (narozdíl od záloh na vodné, stočné a teplou vodu, které platí pouze pronajímatel). Tím nejzásadnějším benefitem převodu je, že případné dluhy jdou vždy na odběratele.

Když se energie neplatí, tak dodavatel po písemných upomínkách zaplombuje elektroměr a po měsíci jej odebere. To se může velice prodražit – samotná služba sice zpoplatněná není, ale při opětovném namontování jističe se musí provést jeho revize, která stojí 1500 Kč, a v případě starších jističů musí podle vyhlášky navíc dojít k jejich výměně, která stojí až 4000 Kč. Náklady se tak mohou v nejhorším případě vyšplhat až na 5500 Kč navíc k dalším dluhům, které neplatící odběratel do této doby udělá.

Převodem odběru na nájemníka, se tak ušetří čas i peníze za případné popotahování s nájemníkem, dodavatelem energií či dokonce soudy. Nájemník si dále může změnit výši záloh podle své vlastní potřeby a Vás k tomu nepotřebuje – Vy si tedy ušetříte starosti spojené s neustálou komunikací s nájemníkem a nemusíte fungovat jako spojka. Dle našich dlouholetých zkušeností také přímé spojení plateb s nájemníkem motivuje k šetření spotřeby energií.

Jestliže však k převodu nedojde, zavazujete se platit dodavateli zálohy bez ohledu na to, zda Vám na účet přijde platba od nájemce, či nikoliv.

Nepodceňte výběr vhodného dodavatele

Nezapomeňte, že důležitým faktorem je také výběr ideálního dodavatele energií. Měli byste zvolit takového, který má nejen jednoduché podmínky a převody, ale také funkční zákaznickou linku a dostatečný počet poboček. PORTFOLIUM proto pro své klienty v Praze jednoznačně volí společnosti PRE a PPAS, se kterými uzavíráme smlouvy a požadujeme je i po nájemnících. Direktivní nastavení dodavatele je pro nás důležité opatření, protože se tím vyhýbáme problému, který může nastat, pokud nájemce v pronájmu končí a smlouvu má u jiného dodavatele. Často má totiž ve smlouvě nastavenou dobu odběru, což mu zajišťuje levnější cenu. Pokud by se ale odstěhoval dříve, hrozí mu smluvní pokuty, takže po pronajímateli požaduje, aby u daného dodavatele zůstal.

Jak upravit smlouvu s nájemníkem

Pokud se jako pronajímatel rozhodnete energie na nájemníka převést, ošetřete se vůči tomu ve smlouvě touto klauzulí, aby Vás nic nepřekvapilo:

Úhrady za spotřebu elektrické energie a plynu v Bytu je nájemce povinen hradit přímo dodavatelům těchto služeb, se kterými je povinen uzavřít samostatnou smlouvu o odběru příslušné služby, resp. převést na svoji osobu stávající smlouvu, a to nejpozději do 3 pracovních dnů ode dne uzavření této smlouvy, za předpokladu, že ze strany pronajímatele budou poskytnuta nájemci potřebná data a oprávnění k těmto úkonům. Nájemce se zavazuje, že odběr elektřiny a plynu zajistí od stávajícího dodavatele PRE a PPAS a po celou dobu trvání nájmu dle této smlouvy odběr těchto médií nepřevede k jinému dodavateli.

Nicméně správná nájemní smlouva by měla obsahovat mnohem více bodů, které chrání Vás i Váš majetek. Víte, jak ji napsat? My ano. V PORTFOLIU máme léty osvědčený systém správy pronájmu, takže pokud nechcete nic podcenit, svěřte Váš pronájem nám, ať se můžete věnovat tomu, co Vám opravdu přináší radost.